江蘇省勘察設(shè)計(jì)行業(yè)協(xié)會(huì) 站內(nèi)搜索：
作者：規(guī)劃院建筑一室陸建
〔摘要〕通過對常州金東方頤養(yǎng)園的參觀學(xué)習(xí)，對其進(jìn)行選址和定位分析，結(jié)合曾經(jīng)在手項(xiàng)目比較，試圖找尋出早期規(guī)劃中的的養(yǎng)老社區(qū)選址與定位之間的內(nèi)在規(guī)律性聯(lián)系。
〔關(guān)鍵詞〕養(yǎng)老社區(qū)；選址；定位
引言
一、 養(yǎng)老地產(chǎn)盲目上馬之亂象
我國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是一個(gè)牽涉面廣、高度復(fù)雜的問題：養(yǎng)老機(jī)構(gòu)屬于民政部管理，但養(yǎng)老社區(qū)的規(guī)劃和建設(shè)屬于住建部管理，同時(shí)醫(yī)療部分又屬于衛(wèi)生部管理，此外還涉及到保險(xiǎn)金融方面。
目前進(jìn)軍養(yǎng)老行業(yè)的房企較多，保險(xiǎn)業(yè)巨頭也紛紛進(jìn)軍該領(lǐng)域。開發(fā)的很多高端養(yǎng)老場所，入住率比較低。有些公辦的老年公寓建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)過高，布局不合理，不僅占用寶貴土地資源，也不適合多數(shù)老年人的需要。還有些項(xiàng)目是變相圈地。建養(yǎng)老設(shè)施是幌子，本意是商業(yè)開發(fā)。
在此大環(huán)境下，常州金東方頤養(yǎng)園作為江蘇養(yǎng)老社區(qū)的成功案例、江蘇省民生保障類重點(diǎn)項(xiàng)目，更是值得我們學(xué)習(xí)借鑒。
二、 金東方頤養(yǎng)園的選址和定位
1、
金東方頤養(yǎng)園概述
金東方頤養(yǎng)園項(xiàng)目位于常州市南濱湖新城區(qū)，牛塘鎮(zhèn)延政西路南側(cè)、湖濱路西側(cè)，毗鄰西太湖與淹城森林公園。由江蘇金東方頤養(yǎng)園置業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)，項(xiàng)目占地17.6萬平方米，規(guī)劃總建筑面積26.4萬平方米。社區(qū)內(nèi)將建設(shè)1680套老年住宅，近7萬平方米的醫(yī)療護(hù)理中心、文化體育中心、商業(yè)服務(wù)中心、生活服務(wù)中心。該項(xiàng)目被列為常州市2011年135項(xiàng)重點(diǎn)項(xiàng)目之一。
2、 金東方頤養(yǎng)園選址與定位
（1）
選址
項(xiàng)目位于常州市南冀，緊鄰西太湖和武進(jìn)主城區(qū)，距離淹城森林公園旅游區(qū)1公里，距武進(jìn)區(qū)商業(yè)中心2公里，與滬寧高速、錫宜高速、312國道、京杭大運(yùn)河、滬寧鐵路、新長鐵路等交通干線緊密相連，沿江高速、常泰高速貼臨而過，地理位置優(yōu)越，交通十分便捷。
參觀時(shí)，筆者發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目西側(cè)緊鄰武進(jìn)綠色建筑博覽園，博覽園環(huán)境綠化率高，小橋流水人家，一派和諧景象，非常適合老年人慢行散步。
（2）定位
金東方頤養(yǎng)園定位為社區(qū)型居家養(yǎng)老模式，以會(huì)員制模式運(yùn)作。開發(fā)成本通過與會(huì)員資格形式銷售房屋回收。日常運(yùn)營則依靠會(huì)員按月繳納的管理服務(wù)費(fèi)。以及項(xiàng)目配套的醫(yī)療護(hù)理中心，商業(yè)服務(wù)中心等設(shè)施市場化運(yùn)作的收入來維持運(yùn)轉(zhuǎn)。
金東方頤養(yǎng)園借鑒了國內(nèi)外養(yǎng)老創(chuàng)新理念，規(guī)劃設(shè)計(jì)以“公園中的老年社區(qū)”為主題，以中心公園為核心，老年公寓圍繞中央景觀布置，北區(qū)為高層養(yǎng)老公寓，南區(qū)為高層、多層、低層，東北布置商業(yè)服務(wù)中心及醫(yī)療護(hù)理中心，建筑設(shè)計(jì)遵循關(guān)懷老人的原則，以自然親和的生態(tài)風(fēng)格，提供適宜老人的生活空間，堅(jiān)持秉承“出去是醫(yī)院、護(hù)理在家園、設(shè)施現(xiàn)代化、服務(wù)親情化”的新理念，將醫(yī)養(yǎng)一體化的功能模式融入社區(qū)，集養(yǎng)老、醫(yī)療、娛樂、健康、社交、學(xué)習(xí)為一體，著力打造“中國第一、國際接軌、世界一流”的新概念老年人生活居住區(qū)。
該項(xiàng)目旨在建設(shè)低密度高品質(zhì)，高檔綠色生態(tài)養(yǎng)老生活社區(qū)。貫徹鮮明的“親水人文老年健康居住社區(qū)”的產(chǎn)品定位。以公園中的老人社區(qū)為主題，充分體現(xiàn)綠色親水、生態(tài)環(huán)保、節(jié)能科技、人文關(guān)懷和健身休閑等特點(diǎn)。堅(jiān)持注重效益的設(shè)計(jì)原則，將公園式的社區(qū)規(guī)劃，家庭式的居住環(huán)境，酒店式的精致服務(wù)和醫(yī)院式的健康醫(yī)療融合在一起，為常州的老人，乃至長三角的老人提供一個(gè)溫馨，舒適的養(yǎng)老環(huán)境。
項(xiàng)目規(guī)劃理念是“尊榮、現(xiàn)代、時(shí)尚、生態(tài)”，在家是賓館，出門是公園，就診有醫(yī)院，護(hù)理在家園，設(shè)施現(xiàn)代化、服務(wù)親情化。金東方將為常州、長三角乃至全國的老年人提供一個(gè)幸福、溫馨、和諧的新家園，打造出：中國第一、國際接軌、世界一流的綠色生態(tài)高品質(zhì)銀發(fā)養(yǎng)生社區(qū)。
3、 可借鑒處
筆者認(rèn)為，金東方頤養(yǎng)園的成功在選址定位上有以下幾點(diǎn)是值得借鑒的：
（1）客戶定位精準(zhǔn)。以活躍老人為主要客群，為其進(jìn)行產(chǎn)品定位，滿足其特殊的生活、交往、活動(dòng)等需求。設(shè)置醫(yī)療、護(hù)理等配套設(shè)施。雖然有增加前期投入成本，但綜合考察，其醫(yī)療護(hù)理等配套設(shè)施提高了資金使用效率，降低了開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。
（2）選址緊靠綠色建筑博覽園、緊鄰西太湖、距離淹城森林公園旅游區(qū)1公里，自然環(huán)境得天獨(dú)厚、人文環(huán)境資源豐富。
（3）選址具有自然景觀和人文景觀的雙重養(yǎng)生元素，是其高端養(yǎng)老定位的必要條件，是與之相得益彰、相輔相成的。
三、 曾經(jīng)在手項(xiàng)目的比較
1、 湖.庭.家----綠色全應(yīng)變的新型低碳養(yǎng)老社區(qū)建筑設(shè)計(jì)
（方案，省三等獎(jiǎng)）
項(xiàng)目地處鎮(zhèn)江市官塘新城羅家頭三號(hào)地塊內(nèi)東南角，位于官塘橋路以西，四平山路以北。規(guī)劃用地面積約47000平方米，約70畝?？砷_發(fā)用地面積約18000平方米。
現(xiàn)回顧其規(guī)劃選址，相鄰地塊為官塘新城的三甲醫(yī)院和體檢中心，地塊南面為具有寬闊水面的公園。同樣是具有豐厚的自然景觀條件和優(yōu)良的醫(yī)療條件。
項(xiàng)目為以圍合式庭院的串聯(lián)、建筑底層的局部架空，做出了顯山露湖的美好幽靜的環(huán)境，同時(shí)在景觀主軸東端加設(shè)兒童游樂設(shè)施，給養(yǎng)老社區(qū)注入活力。
2、 某生態(tài)園區(qū)養(yǎng)生養(yǎng)老地塊概念規(guī)劃方案
本項(xiàng)目位于南京附近某生態(tài)園區(qū)內(nèi),東側(cè)和北側(cè)接臨城市道路，西側(cè)靠近水壩壩堤，南側(cè)接臨沿湖通車道路及人工湖。
該項(xiàng)目選址有山有水、自然資源優(yōu)越，但周圍階段性缺乏醫(yī)療設(shè)施配套，所以不能夠精準(zhǔn)定位為養(yǎng)老社區(qū)，最終只能定位為養(yǎng)生社區(qū)項(xiàng)目。
四、 結(jié)語
常州金東方頤養(yǎng)園的選址定位的成功值得我們作為規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)人員在以后的類似項(xiàng)目運(yùn)作上學(xué)習(xí)和借鑒。曾經(jīng)的在手項(xiàng)目如何定位也值得我們設(shè)計(jì)人員反思，除了甲方自身定位決策因素，我們作為設(shè)計(jì)人員在前期規(guī)劃中需要幫助甲方理清思路提供專業(yè)建議、提供配套設(shè)施的前期規(guī)劃等具體工作。
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